011 635 12 00 | prodaja@vozdovekapije.rs
Ugovor o kupoprodaji stana je pismeni dogovor oko uslova kupoprodaje nekretnine, u kome su najvažniji predmet prodaja i cena.
Sastavljanje ugovora o kupoprodaji je veoma važan faktor osiguravanja procesa razmene, koji ide na ruku i jednoj i drugoj strani. Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti čini da usmeni dogovor dobije i pisanu formu, koja postaje sastavni deo pravne regulative i obaveza, iz kojih slede potencijalne sankcije za onu stranu koja ne ispoštuje ugovoreno.
Nijedna strana ne može biti prisiljena na ovaj čin, a uvek morate znati sa kim zaključujete ugovor, šta će se u tom ugovoru nalaziti, kao i da li ugovor i pod kojim uslovima može prestati da važi.
Nakon što ugovor o kupoprodaji stana bude sačinjen, neophodno je overiti ga kod javnog beležnika i dati mu snagu javne isprave - tek kada obe strane u procesu kupoprodaje budu saglasne.
Pre nego što nastavite sa čitanjem, saznajte i kakva su predviđanja za cene nekretnina u Beogradu za tekuću 2022. godinu i period nakon toga.
U nastavku saznajte više o tome šta je ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, koji su njegovi važni elementi i posledice neispunjavanja obaveza koje proističu potpisivanjem.
Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti reguliše posao sklapanja dogovora, dok Zakon o obligacionim odnosima i Zakon o prometu nepokretnosti bliže određuju ovu tvrdnju.
Zbog kompleksnosti koju nosi pomenuti ugovor, potrebno je biti upoznat i sa Zakonom o osnovama svojinskih prava i Zakonom o zemljišnim knjigama.
Nakon sastavljanja ugovora se dešava da on bude overen kod notara, ali da kasnije dođe do određenih problema zato što stan nije bio uknjižen. U praksi se dešava da stanovi budu overeni kod notara, iako nisu uknjiženi u celosti ili potpunosti.
Ovo nužno ne mora dovesti do problema, ali može da dovede. Iz tog razloga je potrebno da stan bude upisan u javnim knjigama i overen kod notara, kako bi sticanje prava na svojinu stana bilo potpuno.
U delu u kome se govori o zaštiti od evikcije mora biti jasno naglašeno sve što štiti kupca, tako da provadac potencijalno može odgovarati.
Overa kupoprodajnog ugovora nije dovoljan uslov za prenos vlasništva, već je potrebno i da novac bude isplaćen u potpunosti na račun prodavca.
Ukoliko se odlučite za kupovinu stana u Voždovim kapijama, budite sigurni da kod nas ne može doći do bilo kakvih problema po pitanju vlasništva, uknjiženosti objekta, kao i drugih važnih elemenata, odnosno da će ugovor o kupoprodaji nepokretnosti biti sačinjen po svim propisima.
Pre nego što nastavimo da vas informišemo o tome šta je ugovor o kupoprodaji i od čega je sačinjen, želimo da vam predstavimo i druge prednosti kupovine stana u Voždovim kapijama.
Osim što ste uz nas potpuno sigurni u to da je ugovor o kupoprodaji skladan svim propisima i da ste vi, kao kupac, potpuno zaštićeni, evo i drugih razloga zbog kojih je kondominijum Voždove kapije pravo mesto za život koje definitivno treba da razmotrite:
Ukoliko smatrate da su ovo važni elementi za jedan skladan i funkcionalan život, verujemo da ćete želeti da čujete nešto više i pogledate ponudu stanova. To možete učiniti tako što ćete nas kontaktirati ili posetiti našu kancelariju.
Saznajte i sve o renomiranom investitoru u koga možete imati poverenja. Na raspolaganju za dalji proces kupoprodaje će vam biti naši profesionalni, stručni, uvek nasmejani, agenti.
Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti za cilj ima da obaveže dve strane da će u roku od 6 meseci nakon isteka roka za zaključenje glavnog ugovora ili u roku od 6 meseci od kada je glavni ugovor trebalo sačiniti - zaključe glavni ugovor o kupoprodaji stana!
Ova tvrdnja je definisana u Zakonu o obligacionim odnosima!
Predugovor o kupoprodaji stana ne obavezuje strane da novac bude isplaćen i nekretnina predata, već isključivo na zaključenje glavnog ugovora u navedenom roku.
Predugovor takođe mora biti overen kod javnog beležnika, kako bi mogao da proizvodi pravno dejstvo, a takođe je neophodno da sadrži sve elemente kao i glavni ugovor.
Ugovor o kupoprodaji stana nikako ne može zaobići javnog notara i to od 2015. godine, od kada javni beležnik dobija zakonom povereno javno ovlašćenje poveravanja, sastavljanja i overavnja isprava o pravnim poslovima koji se tiču prometa nekretnina.
Overu je moguće obaviti i u nadležnim sudovima, ali je proces overe kod notara mnogo jednostavniji i brži.
Ukoliko vam je potrebna overa ugovora o kupoprodaji nepokretnosti kod notara, cena je sigurno jedan od segmenata cele procedure koji vas najviše zanima.
Cena overe kupoprodajnog ugovora za stan kod notara varira u zavisnosti od cene stana, koje su izražene u bodovima, pa tako što je cena veća, više će biti i bodova.
Bodovi zapravo predstavljaju notarsku nagradu, a kako bi se ova vrednost pretvorila u dinare, neophodno je broj bodova pomnožiti sa 180, pa onda sa 0,6. Rezultat je nagrada koju plaćate notarima za obavljen posao overe ugovora.
Javni beležnik za realizaciju overe zahteva i podnošenje određene dokumentacije, koju mora imati na uvid, kako bi mogao overiti kupoprodajni ugovor.
Evo i koja su to potrebna dokumenta za overu kupoprodajnog ugovora za stan kod notara:
Proces kupovine stana nije završen overom ugovora koji obavlja javni beležnik, već pored njega mora biti overena i potvrda o isplati kupoprodajne cene sa klauzulom.
Opciono je potrebno overiti i predugovor, punomoćje i založnu izjavu.
Sada kada smo utvrdili značaj overavanja ugovora i predugovora, cene i dokumentaciju, vreme je da pređemo na sadržinu glavnog ugovora i šta se sve mora nalaziti u dokumentu, kako bi bio kompletiran i spreman da služi kao akt pravne regulative.
U nastavku saznajte koji su to bitni elementi ugovora o kupoprodaji nepokretnosti.
Neophodno je da se predmet kupoprodaje nađe u samom ugovoru, s obzirom na to da se odnosi na nekretninu koja je predmet kupoprodaje. Potrebno je detaljno opisati nekretninu u njenom pravno-adminstrativnom obliku, što podrazumeva sledeće:
Zakon o sprečavanju pranja novca i finansiranju terorizma predviđa da bi svaka transakcija od preko 10.000 evra trebala biti isplaćena preko računa banke. U suprotnom, ako to ne uradite, možda ćete morati da dokazujete poreklo novca nadležnim organima kao što je Poreska uprava.
Kao što vidite, vrednost nekretnine može biti izražena u dinarima i evrima, i to prema Zakonu o deviznom poslovanju.
Clausula instabulandi kako se u stručnim krugovima naziva uknjižbena dozvola, deo je ugovora o kupoprodaji nepokretnosti u kome se jasno naglašava da je vlasnik saglasan da se kupac uknjiži kao vlasnik nepokretnosti u Katastru.
Ova klauzula je bezuslovna i ispunjava se tek onog momenta kada novac bude u potpunosti isplaćen na račun prodavca.
U suprtonom, prenos vlasništva ne može biti ispunjen. Dakle, overa kod javnog beležnika ne znači i automatski prenos vlasništva, već se on ostvaruje kada novac bude uplaćen na račun prodavca.
Ovo je zapravo sigurnost za prodavca kome novac nije uplaćen u celosti.
Ugovor o kupoprodaji stana ili druge nepokretnosti može sadržati i jasno naznačen rok za useljavanje, a ova vremenska odrednica se može ustanoviti na nekoliko načina.
Primera radi, može biti naznačeno da je rok za ulazak u nekretninu istog dana kada novac bude uplaćen ili da se odredi rok ulaska od datuma uplate.
Evikcija je još jedan od pojmova koji mnogima nije jasan, a veoma je važno da se nađe unutar samog dokumenta.
Odnosi se na to da pre kupovine prodavac mora garantovati da se nekretnina prodaje bez ikakvih tereta u pravnom smislu. Ovim se utvrđuje da ne postoje druga lica koja polažu ili mogu polagati pravo na nekretninu ili neki njen deo.
Novac uložen u kupovinu nekretnine ne odnosi se samo na cenu kvadrata koju ćete morati da platite, već i na propratne troškove validacije ugovora o kupoprodaji nepokretnosti.
U praksi kupac snosi sve troškove postupka, što ne mora nužno biti tako, a sve zavisi od dogovora dve strane. Pored taksi za overu ugovora koju smo već pomenuli, dodatni troškovi se odnose na:
Osim troškova, pojedine druge odredbe podložne su tome da izgledaju drugačije, ali je to sve na kupcu i prodavcu. Ono što je važno jeste da smo pokrili sve važne elemente koji bi se trebali naći u aktu kao što je ugovor o kupoprodaji nekretnine.
Primer ugovora o kupoprodaji nepokretnosti morao bi da sadrži sve stavke koje smo naveli, jer se samo na taj način može smatrati celovitim, a u suprotnom dolazi do raznih mogućnosti za kočenjem celog procesa kupovine.
Raskid ugovora o kupoprodaji nepokretnosti uređen je prema Zakonu o obligacionim odnosima.
Bliže se određuje da jedna strana ima mogućnost da raskine ugovor, kada druga strane ne ispunjava svoje obaveze. Poništaj ugovora o kupoprodaji nepokretnosti dešava se i prema Zakonu, kada dođe do potpune evikcije.
Pre raskida je moguće zahtevati ispunjavanje obaveza koje slede iz odrednica ugovora.
Pomenuti Zakon ima ulogu da prevashodno štiti kupca kada se desi da nekretnina sa sobom vuče i određene pravne nedostatke. Dakle, kada prodavac ne ispuni svoju obavezu da kupca obavesti o svim okolnostima i to navede u ugovoru, može doći do raskida istog.
U suprotnom kada je kupac obavešten o svim pravnim nedostacima, takođe gubi i pravo na raskid ugovora o kupoprodaji nepokretnosti.
Sada kada smo opisali celokupnu proceduru koja se tiče potpisivanja ugovora i naveli elemente koje treba da ima, savetujemo vam da pročitate i naš blog o tome koji su uslovi za stambeni kredit, s obzirom da je ovo veoma čest način prikupljanja sredstava za kupovinu nepokretnosti.
Nadamo se da su informacije iz teksta bile korisne i pitke, kao i da će sledeći susret sa temom kao što je ugovor o kupoprodaji stana i drugih nepokretnosti biti mnogo jasniji.
