Procena vrednosti nekretnina - šta radi procenitelj nekretnina?

Procena vrednosti nekretnine je objektivno utvrđivanje tržišne vrednosti nepokretnosti od strane procenitelja nekretnine.

Tržišna vrednost nepokretnosti predstavlja procenjenu vrednost i novčani iznos za koji određena nekretnina ulazi u transakcioni odnos. Pri tome se podrazumeva slobodna tržišna utakmica i odlična upoznatost sa svim potrebnim informacijama učesnika razmene.

Procenitelj nekretnina ima zadatak da precizno utvrdi vrednost određene nepokretnosti, što je i te kako važno za kupca i prodavca, ali i zbog banke koja na osnovu procene vrednosti utvrđuje koliki iznos stambenog kredita može da odobri.

Hajde da se detaljnije upoznamo sa time šta tačno radi procenitelj nepokretnosti i kako donosi procenu vrednosti.

Koji su uslovi da se postane procenitelj nekretnina?

Procenitelj nepokretnosti obavlja veoma odgovornu poziciju, zbog čega su postavljeni merodavni uslovi za sticanje licence:

• visoko obrazovanje od minimum 4 godine;
• 3 godine relevantnog iskustva u datoj oblasti;
• pohađanje obuke za procenitelja;
• položen ispit za procenitelja;
• da nije krivično gonjen.

Ministarstvo finansija Republike Srbije organizuje polaganje ispita za sticanje licence. Tek nakon položenog ispita, procenitelj dobija licencu i može stupiti na dužnost prema Zakonu o proceniteljima vrednosti nepokretnosti.

U Srbiji je registrovano preko 200 licenciranih procenitelja, pri čemu je najveći broj njih stacioniran u glavnom gradu (preko 60%). Profesionalni licencirani procenitelji su okupljeni u dva udruženja, i to:

• Nacionalno udruženje procenitelja Srbije - NUPS;
• Društvo procenitelja Srbije.

Ukoliko vas zanima prodaja stanova Beograd je lokacija na kojoj ona cveta, tako da za procenitelje koji igraju važnu ulogu u celom procesu kupovine, i te kako ima posla.

Procena nekretnine i lokacija kao najvažniji faktor na koji procenitelj nepokretnosti obraća pažnju

Finalna procena vrednosti nepokretnosti najviše zavisi od lokacije na kojoj se nekretnina nalazi. Kada se uticaj lokacije izrazi u procentima, on iznosi 25% učešća u donošenju finalne odluke od strane procenitelja.

Beograd je prema visini prosečne cene kvadrata podeljen u 14 zona, dok je Grad u zakonskoj obavezi da svake godine do 30. novembra objavi prosečne cene kvadrata za svaku od zona.

Opština Voždovac, gde je smešten kondominijum Voždove Kapije, pripada trećoj zoni, odnosno širem centru grada, izuzetno traženom od strane kupaca. Na Voždovcu je tokom 2021. godine prodato 2.314 stanova, što ga čini drugom opštinom sa najvećim prometom stanova u Beogradu.

Kondominijum Voždove kapije - zašto nas odabrati kao novu lokaciju za život?

Voždove kapije se nalaze na odličnoj lokaciji u samom centru opštine Voždovac. Kondominijum je smešten između bulevara Vojvode Stepe i bulevara Oslobođenja, dobro povezanih saobraćajnica, zbog čega ćete brzo i efikasno stići gde god da se zaputite.

Sa druge strane, ograđeni kondominijum sa nadzornim kamerama i obezbeđenjem 24h dnevno jeste veoma bezbedno i ušuškano mesto za život.

Omogućen je dodatni sadržaj za padel tenis i rekreaciju, dok vaši mališani mogu užvati u parkiću prilagođenom njihovom uzrastu.

Još jedna od prednosti i rešenja koje nudimo jeste mogućnost kupovine garažnog parking mesta u okviru kompleksa.

Ukoliko vas interesuje više detalja o prodaji stanova u Voždovim kapijama, posetite naše kancelarije ili nas kontaktirajte online za još informacija.

Procena vrednosti nekretnine i drugi faktori pored lokacije

Iako je lokacija najvažnija kada se obavlja procena nepokretnosti, ne smemo zaboraviti na druge faktore za finalnu procenu vrednosti nekretnine, kao što su:

• sprat na kome se stan nalazi - najpoželjniji su stanovi od 1. do 4. sprata, a smatra se da sa 10% spratnost utiče na odluku procenitelja;
• očuvanost nepokretnosti - iznosi takođe 10%, a procenjuje se da je to količina novca potrebna za renoviranje, ili još preciznije, predstavlja razliku između novogradnje i starogradnje;
• grejanje - zauzima visokih 7% u konačnoj odluci, dok se procenitelj nekretnine fokusira na tip grejanja i druge važne faktore;
• stanje kupatila i kuhinje, stolarije i posedovanje terase zauzimaju po 5% u donošenju konačne odluke, kada je procena vrednosti nekretnine u pitanju.

Ostali važni faktori prilikom procenjivanja zauzimaju manje procentualne vrednosti, ali su svakako važni radi sticanja celokupne slike i donošenja realne odluke. Ovde se misli na:

• da li je stan u novogradnji ili starogradnji;
• strukturu stana;
• površinu stana;
• posedovanje lifta u zgradi i parkinga;
• orijentaciju stana;
• blizinu prevoza škola, vrtića, prodavnica.

Na osnovu svega ovoga, procena za vrednost nekretnine se veoma praktično i jednostavno obavlja, naročito od strane profesionalaca koji znaju šta i kako da gledaju, kao i da odrede odgovarajuću cenu.

Načela i metode procene vrednosti nekretnine

Kao što ste imali prilike da vidite, ovlašćeni procenitelji nekretnina moraju biti licencirani, ali to nije jedini preduslov uspešnog bavljenja ovim poslom. Potrebno je poštovati načela ove struke, poznavati sve metode i primenjivati ih u praksi.

Procena vrednosti nekretnina podrazumeva poštovanje sledećih načela koja se pojavljuju u stručnoj literaturi iz ove oblasti i na sajtovima koji se profesionalno i uspešno bave nekretninama:

• ponuda i tražnja;
• ekonomsko stanje i promene u državi - zbog čestih promena, procenitelj nekretnina daje procenu na određeni rok;
• predvidivost i tendencije na tržištu - razmatraju se potencijalna dešavanja u budućnosti;
• konkurentnost - broj sličnih nepokretnosti koje se prodaju u blizini;
• prihod od nepokretnosti - u slučaju rentiranja;
• vanekonomski uticaji kao što je politika;
• supstitucija - brže će se prodati jeftinija nekretnina na istoj lokaciji;
• optimalnost buduće upotrebe - da li se planira izgradnja puteva, tržnih centara ili sa druge strane deponije pored nekretnine koja je predmet procene.

Kada je procenitelj nekretnina upoznat sa svim ovim načelima, dobiće mnogo širu sliku prilikom analize i sastavljanja Izveštaja, kao i za formiranje finalne cene za nekretninu.

Načela i gore navedeni faktori prilikom procene jednako važe bez obzira da li je u pitanju procena vrednosti stana ili procena vrednosti kuće. Procenu vrednosti nekretnine za izdavanje takođe obavljaju profesionalni procenitelji.

Ona nije tako česta kao kada je prodaja u pitanju, ali je obavezna aktivnost za agencije za izdavanje stanova.

Procena nekretnine obavlja se i pomoću raznih metoda, od kojih su se u praksi izdvojile tri osnovne metode procene vrednosti nepokretnosti:

1. Procena vrednosti nekretnina pomoću uporedne metode - bazira se na upoređivanju cena nekretnina na sličnoj lokaciji, pri čemu se pomoću relevantnih informacija izvlači prosek i daje odgovarajuća cena.
2. Procena vrednosti nepokretnosti na osnovu prinosne metode - odnosi se na pretpostavku da bi nekretnina vlasniku mogla da donese određeni profit u budućnosti;
3. Procena nekretnine na osnovu troškovne metode - koriste je investitori kako bi izračunali koliki će biti troškovi izgradnje celog objekta.

Koliko košta procena vrednosti nekretnina?

Zaključili smo kako je procena vrednosti nekretnine obavezna aktivnost pre podizanja stambenog kredita. Svaka banka će zahtevati procenu na osnovu koje će moći da vam odobre kredit u određenoj novčanoj vrednosti.

Ono što mnoge muči prilikom kupovine stana jesu dodatni troškovi u šta spada i procena stanova i drugih nepokretnosti.

Ukoliko vas interesuje procena vrednosti nekretnine, cena se kreće u proseku od 50 evra za manje stambene objekte do 60 m2, dok je za veće stambene objekte ona u proseku nešto manja od 100 evra.

Procena vrednosti za poslovne objekte je skuplja i kreće se od oko 100 evra za manje objekte oko 100 m2, dok je potrebno obaviti doplatu za sve preko toga. Izalazak na teren se uglavnom dodatno naplaćuje, a dodatni troškovi se odnose i na to kada je potrebno doplatiti procenu zemljišta pored objekta.

Nekada je moguće da se obavi procena vrednosti nekretnina online, dok je često potreban izlazak na teren i dodatna doplata.

Nadamo se da smo vam dali adekvatan odgovor na pitanje šta radi procenitelj nekretnina i šta podrazumeva procena vrednosti nekretnina. Verujemo da vam je posle čitanja našeg članka ova tematika značajno jasnija i približnija. Dobra informisanost utiče na to da i sami napravite najbolje odabire prilikom kupovine stana.

Ukoliko vas interesuje kupovina ili prodaja stanova Beograd zaista ima šta da ponudi i ne bi trebalo da u pogledu odabira imate većih problema. Bilo da je u pitanju prodaja ili izdavanje, procenitelji će vam pomoći da odredite cenu i olakšati proces kupoprodaje.

Srećno!